Verstehen Sie die Erleichterungen einer Immobilie, bevor Sie kaufen


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Ich betrachte eine Immobilie mit einer vorhandenen Erleichterung im Zusammenhang mit der Zufahrt. Was bedeutet das und wie könnte es mich beeinflussen?

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Per Definition ist eine „Erleichterung“ das gesetzliche Recht, Land zu nutzen, das jemand anderem gehört. Einzelheiten zur Dienstbarkeit werden normalerweise in die Eigentumsurkunde geschrieben und automatisch übertragen, wenn eine Immobilie verkauft wird.

„Dienstbarkeiten unterscheiden sich von einem Pachtvertrag oder einer Lizenz zur Nutzung des Landes, da sie dauerhaft sind und mit dem Land verbunden sind, nicht mit den Menschen, denen das Land gehört“, erklärt Rachel Armstrong, Geschäftsführerin von Farm Commons (www.farmcommons.org). , eine gemeinnützige Organisation, die Landwirten in der Gemeinschaft für nachhaltige Landwirtschaft juristische Dienstleistungen und Bildung anbietet. „Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie nicht nur die Immobilie kaufen und die Dienstbarkeit verlassen. Sie können die Erleichterung möglicherweise neu verhandeln, aber dies ist ein separater Prozess, der nach Abschluss des Verkaufs stattfinden kann und Sie sind der Entscheidungsträger der Immobilie. “

Zwei gebräuchliche Dienstbarkeiten sind Auffahrten und Dienstprogramme. Eine Auffahrt bedeutet, dass jemand das Recht hat, über Land zu fahren, um Zugang zu seinem eigenen zu erhalten. Zum Beispiel besitzt Farmer Bob das Land und gibt Farmer Jill eine Einfahrt in sein Land, damit sie auf ihr zugreifen kann. Eine Versorgungsabteilung gibt dem Versorgungsunternehmen das Recht, eine Strom-, Telefon- oder Kabelleitung über das Grundstück zu errichten und zu warten.

"Eine Person, die erwägt, Land zu kaufen, sollte sich die Erleichterungen genau ansehen, da sie mit dem Kauf einhergehen und der Käufer keine Änderungen erwarten kann", sagt Armstrong. "Als potenzieller Käufer sind Sie dafür verantwortlich, genau zu prüfen, wo sich die Dienstbarkeit befindet und zu welchem ​​Zweck."

Eine Kopie der Urkunde finden Sie im Register of Deeds-Büro Ihres Landkreises. Um sicherzustellen, dass Sie die Situation verstehen, stellen Sie Fragen zur Erleichterung aus mehreren Quellen, einschließlich des Verkäufers der Immobilie, der Person, die den Zugang zur Erleichterung gewährt hat, anderer Nachbarn, Ihres Immobilienmaklers und der Person, die im Register of Deeds arbeitet. Verstehen Sie, wer wann Zugriff hat und welche Probleme damit verbunden sind, z. B. die Instandhaltung. Im Falle einer Auffahrt-Erleichterung müssen Sie bestimmen, wer für die Auffahrtwartung verantwortlich ist: Bob oder Jill.

Neben formell schriftlichen Dienstbarkeiten können ungeschriebene Dienstbarkeiten auch rechtlich mit dem Eigentum übertragen werden. "Es ist ratsam zu prüfen, ob jemand das Land, das Sie kaufen möchten, regelmäßig nutzt, da diese Person möglicherweise das Recht hat, nach dem Verkauf weiterhin auf das Grundstück zuzugreifen, wenn ein solcher Präzedenzfall geschaffen wurde", sagt Armstrong. Wenn beispielsweise ein benachbarter Landwirt jahrelang über die Auffahrt eines anderen Eigentümers auf sein Feld zugegriffen hat, kann diese Beziehung nach dem Verkauf noch rechtlich anerkannt werden. Dies liegt daran, dass Dienstbarkeiten zusammen mit dem Land auf den neuen Eigentümer übertragen werden, obwohl die Dienstbarkeit möglicherweise allein durch das Verhalten des Vorbesitzers geschaffen wurde, fügt Armstrong hinzu. Die Erleichterungsregeln variieren auch je nach Bundesland. Stellen Sie daher sicher, dass Sie Informationen erhalten, die spezifisch für den geplanten Umzug sind.

Meine Freunde Daisy und John Peterson kauften Land, um ihre Hobbyfarm zu bauen. Der Zugang zu ihrem Land erforderte die Überquerung des Grundstücks eines anderen Landwirts, daher wurde dies in eine formelle Erleichterung geschrieben.

„Wie in unserem Fall können Dienstbarkeiten sehr nützlich sein und allen Beteiligten spezifische Erwartungen vermitteln. Denken Sie jedoch daran, dass sich Situationen im Laufe der Zeit auf natürliche Weise entwickeln, und es ist wichtig, vor allem starke Beziehungen zu Ihren Nachbarn zu priorisieren“, sagt Daisy Peterson. „Unsere Dienstbarkeit besagt, dass der Eigentümer des Grundstücks, auf das wir zugreifen, dafür verantwortlich ist, den Eingang der Auffahrt frei zu halten. Das hat jahrelang gut funktioniert, aber heute wohnt dieser Eigentümer nicht mehr auf dem Grundstück und wir räumen diesen Bereich einfach selbst, wenn es schneit. Wir räumen sowieso den Rest der Auffahrt, also ist es keine große Sache und es lohnt sich nicht, unseren Nachbarn zu belästigen. "

Dienstbarkeiten sind in ländlichen Gebieten weit verbreitet und sollten beim Kauf einer Immobilie nicht unbedingt abschreckend wirken. Es liegt jedoch in Ihrer Verantwortung, die Besonderheiten der Dienstbarkeiten vollständig zu verstehen.
Weitere rechtliche Ressourcen für Landwirte finden Sie auf der Farm Commons-Website (www.farmcommons.org).

Dieser Artikel erschien ursprünglich in der September / Oktober 2016 Ausgabe von Hobbyfarmen.


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